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M&Aコラム

COLUMN

【不動産業界のM&A動向】業界再編が活発!

不動産業界は、M&Aが活発に行われている業界のひとつです。他の業界と同じく、売り手企業の後継者不足を原因としたM&Aも行われています。

しかし、現在は不動産業界全体が伸び悩み、今後の先行きが不透明になってきており、業績アップや生き残りを懸けた戦略的なM&Aも行われるようになりました。

そこで、宅地建物取引業、不動産賃貸業、不動産管理業などについて解説しながら、不動産業界のM&Aについて詳しくご紹介します。

不動産業界とは?

不動産業界の業者に分類されるのは、大規模な土地開発を行う「デベロッパー」、不動産の売買や仲介を行う「宅地建物取引業者」、不動産を貸し出すことで利益を得る「貸主(不動産賃貸業)」、賃貸物件などの管理を行う「不動産管理会社」です。

建設会社や建築施工業者は不動産業者ではありませんが、一部の企業は土地開発も行っていることから、不動産業者である場合もあります。

ここでは、不動産に関係する開発や仲介、賃貸、管理を対象とした業界について紹介していきます。それぞれについて、具体的にどのような仕事なのかを確認していきましょう。

デベロッパー(開発業者)

大規模な宅地造成やリゾート開発、都心開発、地域の再開発事業から、オフィスビルの建設やマンション分譲まで、幅広く事業を展開しているのがデベロッパー(開発業者)です。

賃貸や分譲まで請け負うこともありますが、一般的には販売・仲介・管理といった業務はせず、売主や事業主の立場となります。大手の不動産会社、ゼネコン、鉄道会社等がデベロッパーとなる場合もあります。

宅地建物取引業者(宅建業者)

宅地や建物の売買や、その仲介を行うのが宅地建物取引業者(宅建業者)です。不動産業の中では唯一、宅地建物取引業法の規制を受ける業者で、2つ以上の都道府県に事務所を構える事業者は国土交通大臣免許、1つの都道府県に事務所を構える事業者は都道府県知事免許が必要です。

また、不動産の取引きのための重要事項の説明は、宅地建物取引士でなければできません。そのため、宅地建物取引業を営むには、宅地建物取引士が所属していることが必須です。

貸主(不動産賃貸業)

不動産を貸し出すことで家賃収入を得るのが、不動産賃貸業者です。オフィス用のビルや複数の高層マンションなどを貸し出す大規模な会社もあれば、アパートを1棟所有しているだけといった、小規模な事業を営む事業者もおり、その規模はさまざまです。

また、自社所有の不動産を貸し出すのではなく、不動産賃貸の仲介を行う会社もあります。不動産賃貸仲介業は、不動産を所有しているオーナーと借り手のあいだに入って、希望に合わせた物件を紹介することを業務としています。

そのため、不動産仲介業者の利益は、家賃収入ではなく、仲介手数料となります。

不動産管理会社

不動産オーナーの代理として、賃貸物件の管理を行うのが不動産管理会社です。家賃の集金や契約更新、建物の修繕、入居者からの苦情への対応など、不動産の運営管理を全般的に行います。

入居者間のトラブルや家賃の未納といった不動産オーナーの悩みの種を、管理受託報酬を受け取ることで肩代わりすることが業務です。報酬の額は、請け負う仕事内容に応じて変化します。

また、不動産仲介業を兼任し、仲介物件の管理も同時に行うという会社もあります。

■新設住宅着工戸数の推移(持家系・借家系別)

※国土交通省「建築着工統計調査報告(平成29年計分)」(2018年1月31日)

不動産業界の商流

さまざまなカテゴリーに分かれている不動産業界ですが、その中でもM&Aが多いのは不動産賃貸業です。

不動産賃貸業では、土地の買入れ、物件の設計施工、入居者(あるいは購入者)の募集、管理など、仕事内容が多岐にわたります。大規模な企業では、こうした一連の業務をすべて自社で行うことが多くなっています。

一方、小規模な事業者の場合、物件の仲介を行う業者や管理業者に外部委託をするケースが多く見られます。外部委託の方法には、不動産管理会社が一括で物件を借り上げて入居者募集を行うサブリース方式と、管理のみを行う管理委託方式の2つがあります。

不動産業界の特徴

不動産業界には、それぞれ独自の特徴があります。では、不動産業界とはどのような業界なのか、改めて考えてみましょう。

事業特性

不動産賃貸業は、入居者が一度物件を購入した後は、長期的に安定した収益が見込める事業だといえるでしょう。

また、不動産管理業についても、長期的に管理を受任することができれば、継続した安定収入が見込めます。一方、不動産売買や仲介業については、一度の取引きで金銭のやりとりが完了するという違いがあります。

共通しているのは、エリアごとの特性に大きく左右される事業であるという点です。該当エリアに居住している消費者の家族構成や年齢のボリュームゾーン、希望する住宅の傾向などを熟知した上で経営戦略を立てる必要があるでしょう。

顧客・消費者

リーマンショックの後、2009年に国内住宅の着工件数は大幅に下落しました。賃貸用住宅、持家ともに一度大きく落ち込み、その後、緩やかな回復傾向にあります(2018年、国土交通省「住宅着工統計」より)。

しかし、住宅の増加数には偏りがあり、2008年から2013年の調査で物件数が増えたのは、東京都、愛知県、神奈川県、大阪府、埼玉県、兵庫県の6都府県で、合計20万戸以上の増加となっています(総務省「平成25年住宅・土地統計調査」より)。

消費者のニーズが郊外から都市部にシフトしている傾向があり、今後も、エリアによる消費傾向の違いは顕著になっていくと考えられます。

仕入れ

不動産業界における「仕入れ」とは、土地や物件の購入や建設になります。ほかの業種に比べて、非常に高額な初期投資が必要であるといえるでしょう。

不動産賃貸業の場合、仕入れにかかった金額の回収は、月々の賃料で緩やかに回収していくことになります。そのため、入居率の低下や賃料の下落、設備に不測の不具合といった問題が起こると、仕入れ時点での資金計画が崩れ、仕入費用の回収が困難になってしまいます。

仕入れは、長期的な視点で経営計画を立てる必要があります。つまり、長期的な経営や多額の初期投資を可能にするだけの潤沢な資金源の有無が、事業を続けられるかどうかの大きな分かれ目になりうる業種だといえるでしょう。

競合・代替品

不動産を購入しようとしている人は、希望のエリアや物件条件をあらかじめ絞り込んでいることがほとんどです。「広く全国から安くていいものを探す」というわけではないことも、不動産業界の大きな特徴です。

たとえ全国展開をしている有名企業やブランド力の高い大企業であっても、希望のエリアに物件を所有していない限り競合とはなりえません。

一方、人気エリア内では、限られた土地を不動産会社が奪い合うことになるため、入居者や購入者の募集時点だけでなく、土地の買入れの時点から競合と争うこともあるでしょう。

不動産業界の主要プレーヤー

不動産業界における主要な企業は、以下の6社です。直近の売上高と経常利益の順で並べています(各企業の2018年3月期の有価証券報告書による)。

企業名 売上高(百万円) 経常利益(百万円)
三井不動産株式会社 1,751,114 240,341
三菱地所株式会社 1,194,049 190,506
住友不動産株式会社 948,402 186,870
東急不動産ホールディングス株式会社 866,126 68,691
野村不動産ホールディングス株式会社 623,762 68,033
株式会社レオパレス21 530,840 22,354

不動産業界のM&A動向

不動産業界でも、M&Aがしばしば行われています。ほかの多くの業界と同様に、後継者不足を発端にした中小企業のM&Aもありますが、昨今では不動産業界全体が伸び悩み、将来の先行きが不透明になっています。そのため、業界の再編や生き残りのための戦略的M&Aも行われています。

不動産業界の再編事情と今後の動向

不動産業界における大規模な再編としては、2013年に戸建て分譲住宅の販売を行っていた上場企業6社による、大型統合が挙げられます。より規模を大きくして市場での力を強めることで、今後を生き残っていこうという戦略的な統合だといえるでしょう。

実際に、統合により新規発足した「飯田グループホールディングス」は、5年が経過した2018年現在で、戸建て・分譲住宅販売数が年間40,000戸を超え、日本一の座を手にしています。

賃貸・仲介業界におけるM&Aにおいても同様で、地域で力を持っている小規模事業者を大規模事業者が買収することで、双方が持っている強みを活かした経営を行うケースが見られます。

人口の減少や都市部への人口集中などにより、郊外部のみで活動している小規模な不動産事業者が単独で生き残ることは難しくなっていくでしょう。

そのため、M&Aによる前向きな再編を行う選択をとる事業者は、今後も増加していくと考えられます。

■所有関係別住宅ストック数の推移

※総務省「住宅・土地統計調査」(2013年)

不動産業界のM&Aのメリットとデメリット

それでは、不動産業界の事業者がM&Aによって会社や事業を譲渡するメリットとデメリットについて、改めて整理してみましょう。

<メリット>

  • 従業員の雇用を継続できる
  • 適切な後継者がいなくても、事業を第三者に承継できる
  • 資金繰りの問題が解決できる
  • オーナー経営者であれば、株式譲渡によって創業者利益が得られる
  • 会社の借入金等に対する個人保証や担保がなくなる

<デメリット>

  • 結果的に条件の合う買い手が見つからないこともある
  • 従業員から反発を受ける可能性がある
  • 買収後の従業員への対応等について、条件のすり合わせが必要
  • ある程度の時間がかかるので早めにとりかかる必要がある

不動産業界のM&Aのポイント

不動産業界でM&Aを成功させるためには、条件が合う相手を候補の中から見つけなければいけません。譲渡後に従業員の待遇を維持してくれるのかどうかや、売却にあたっての金銭的条件など、慎重に話し合いを行う必要があるでしょう。

ただし、多くの中小企業の事業主にとっては、適切な譲渡先を自分自身で見つけ、交渉を行うことは非常に困難です。正しいM&Aの知識を身に付けた上で、M&Aの専門家やマッチングサイトを利用することが、M&Aを成功させるための近道です。

M&Aは、正しく利用すれば譲渡側にも譲り受け側にも大きなメリットがあります。まずはM&Aのマッチングサイトに登録して、どのような情報があるのかチェックするところから始めてみてはいかがでしょうか?

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